物業管理處該不該進行工商登記
物業管理處遭遇法律尷尬
幾乎每個小區都有物業管理處，物業管理處已經成為居民生活中的重要服務機構，然而最近我們卻發現，物業管理處居然“身份不明”，并因此引發了一些麻煩。物業管理處究竟是一個什么性質的機構？是否應該進行工商登記？
據市物業管理協會副秘書長林昆明介紹，我市物業管理專業化服務始于1988年，到今年10月30日止，通過主管部門資質審核的有280家，從業人員3萬多人，實行專業化物業服務項目1500多個，覆蓋110萬人。就目前物業管理市場來看，各個物業管理項目分散在不同的地方，同一家物業管理公司可能與若干個項目簽訂物業服務合同，物業管理公司需要派管理人員和工作人員進駐物業項目內并在專用的管理用房內辦公，由此就有了項目物業管理處。
然而，盡管如此，我國目前的法律法規并未對具體項目的物業服務管理處的法律地位和性質做出規定，對于是否需要辦理登記的問題尚存在爭議。據了解，工商局對物業管理處作出處罰，主要依據是：管理處在公司的住所以外，且獨立于公司經營，所以應該辦理登記。而相關物業公司則認為，物業管理處只是公司外派履行特定合同的一個部門，沒有必要再進行登記。目前這一案件仍處于行政復議當中。
顯然，看似一直“存在即合理”的物業管理處正在遭遇著法律方面的一些尷尬。面對尷尬，相關的探討顯然是必要的，因為，物業管理牽涉到的決不僅僅是行業本身，還關系著千家萬戶。
日前，我市一起工商局以無照經營對物業管理處進行行政處罰的案例引起法律界關注。上周六，廈門市律師協會、廈門市物業管理協會聯手本刊，邀請來自法律界、學術界、法制局、建設局、物業服務企業以及業主代表，就“物業管理公司對不同的項目提供物業管理服務是否要分別辦理分支機構登記”、“沒有辦理分支機構登記所提供的服務行為是否屬無照經營的違法行為”等問題展開討論。我們將其中的主要觀點記錄了下來，以期對推動相關行業的健康發展有所幫助。
管理處登記不合理
廈門市物業管理協會副秘書長 林昆明
物業管理處的服務對象是特定的，是物業管理服務合同的具體履行者，其經營管理、財務收支等均在公司。如果必須辦理登記，會給整個行業帶來困難，比如物業合同是有期限的，管理處到期需退出，這個時候如果有登記，就要再辦理注銷，這就需要好幾個月的時間，而且也不利于移交工作。
房地產行業的其他類似機構，如開發企業的售樓處，國家工商總局并沒有要求其進行登記，而施工單位的項目工地、監理公司的監理項目等等，國家工商總局甚至明文認定不必登記。
廈門市物業管理協會副會長 李剛藝
目前很多物業管理處存在不符合登記條件的地方。物業管理處的辦公地點基本上由開發商或業主無償提供，還有的位于地下室、夾層、鐵皮房、保安亭甚至是違章建筑里面，根本達不到工商局登記的條件――提供經營場所的產權證明和租賃合同證明；按照規定，2006年以后企業辦公場所必須在非住宅區，但那些新小區的管理處只能設在所處小區內，那還能登記嗎？這明顯與現行政策相違背。再者，從資金投入上來考慮，按照規定，只要物價局批準，物業費可以由總公司預收，所以真正的經營在總公司，管理處只是執行單位。
廈門市律師協會公司法專業委員會主任、天衡律師事務所律師 張東平
對照工商總局“分支機構”的定義，物業管理處沒有以自己的名義直接對外從事經營活動，其存續時間由物業管理服務合同的存續時間決定，具有流動性、臨時性，不符合分支機構的法律特征。登記的目的是審查登記者有沒有資格進行相關活動，方便管理。而物業公司在招投標前是不可能對管理處進行登記的，只能在中標以后，這時合同已經生效了，再辦理登記還能審查什么呢？所以不管登記的是什么，最后的結果只能發證，這就造成行政資源的浪費。
廈門市律師協會行政法專業委員會副主任、啟和律師事務所律師 黃宇
現行法律規定并沒有要求物業管理公司在履行物業服務合同時必須設立分支機構并申辦營業執照。《行政許可法》禁止行政機關擅自增加行政許可事項，要求登記是換了個明目增加行政許可，于法有悖。
廈門市蓮岳里長青北里業委會主任 唐才慶
我們業主對物業服務的要求就兩點：付錢少、服務好。我擔心的是，管理處登記一方面會增加大家的經濟負擔，另一方面卻不見得能夠提升物業的服務。
登記有登記的理由
廈門凌一律師事務所律師 虞洪
物業管理處的確是在公司住所以外（公司本部的管理處除外），代表公司依合同付出管理和勞動并因此獲取相應的收益的“機構”，工商部門要求物業管理處進行工商登記有他們的道理。比如說加油站，加油站也是公司外派的，油統一由公司調配，發票也是總部的，難道他們就不用工商登記了？
物業公司進行工商登記也并非只有壞處而沒有好處。最顯而易見的就是，法律承認了你所進行的物業管理活動，你的經營活動將由此受到法律的保護。
我覺得如果說登記麻煩，那我們探討的不應該是該不該辦理登記，而是工商管理部門如何簡化手續，方便辦理。
廈門大學憲法與行政法學專業碩士研究生 劉亞樂
溫州、上海等地也曾經有管理處被工商稅務部門處罰過，因為有些管理處都有超范圍經營的問題，要求管理處進行登記可能有經營范圍、稅收征管方面的考慮。不過這些最后都也都不了了之，并沒有真正解決問題。我認為我們需要先明確，如果物業管理處不是分支機構，那它是一個什么機構？
應該動態地看登記
廈門大學法學院副教授 黃健雄
我認為，不能簡單地說應該或不應該登記，要動態地看待這個問題。《物業管理處罰條例》里規定一個物業區域只能有一個物業企業，所以從行政管理的角度上看，要求管理處登記也有其道理。尤其是現在我們的物業服務企業正往品牌化、規模化、專業化方向發展，企業總數在下降，但分支增多，甚至出現跨區域經營。一旦某個分支已經形成一定的規模，獲得總部充分授權，越來越具有獨立性，即成為既是花錢又是掙錢的主體，那它就應該去辦理登記。如果沒有，那就不用，這是一個發展過程。
廈門都市景象物業公司經理 李鳳翔
我認為就目前廈門物業的發展水平看，還沒達到需要都登記的程度。因為管理處不是經濟組織，律師擔任企業的法律顧問是否也應該再去辦一個執照呢？顯然不用。當然，不排除未來發展到需要登記的地步，比如說公司在島內，為了減少經營成本，就需要在島外設立一個分支機構來管理島外的項目。因此我建議，設不設分支機構，應該把這個權力交給企業，有需要就設，沒有需要就不設。
廈門市律師協會行政法專業委員會副主任、秋生律師事務所律師 羅和新
按照法律規定，只要是在申請人取得的行政范圍，不需要再次申請。正如建筑企業可在全國范圍內投標施工，就無須再申請。
關于物業管理處是否應該登記，我同意是一個動態的過程的說法。建筑公司在具體工程招投標后，會成立一個項目部，這個項目部相當于企業的流動車間，而不是一個分支機構。但是需要注意的是，很多外地的工程公司項目部來到廈門之后進行登記了，這是為什么？因為他們已經具有了分支機構的性質了。不排除很多物業管理處將來具備分支機構性質的可能性。
企業項目
Project
友朋期刊
Periodical