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一、《物權(quán)法》公布后業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)目前心態(tài)是什么？首先是業(yè)主，一部份業(yè)主這樣認(rèn)為，《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理；物業(yè)管理的選聘權(quán)歸還給了業(yè)主，業(yè)主可以實施自我管理，無需通過物業(yè)管理公司專業(yè)管理。在現(xiàn)階段的實際中，到底會出現(xiàn)什么樣的物業(yè)管理市場格局？業(yè)主自我管理行得通嗎？歷史往往是現(xiàn)實的一面鏡子。在臺灣，有很多這樣的樓盤。主流的叫做業(yè)主自營式的物業(yè)管理。業(yè)主在選擇物業(yè)管理時候可以有多種選擇。業(yè)主可以選擇小區(qū)里面的退休人員來管理，只有他愿意承擔(dān)，只要他可以做電工等物業(yè)管理的工作；規(guī)模再大一點、復(fù)雜一點的也可以找專業(yè)人員或者專業(yè)機構(gòu)，這種情況往往是自己選出一個代表，臺灣就叫做管理人代表，他就是自己收費；再復(fù)雜就是找專業(yè)化的物業(yè)管理來管理。專業(yè)化物業(yè)管理就是當(dāng)時買樓房的時候沒有管理而應(yīng)運而產(chǎn)生的，我覺得這個不用擔(dān)心，不會回到那樣的一條路的。有專家認(rèn)為，就目前的狀況而言還是很難操作的，業(yè)主一方面擔(dān)心開發(fā)商直屬的物業(yè)管理企業(yè)不愿意退出，采取抵御態(tài)度，甚至有的開發(fā)商撤手不管，造成工程遺留問題積重難返。另一方面又擔(dān)心在市場經(jīng)濟環(huán)境條件下，一旦出現(xiàn)個別業(yè)主委員會成員利欲熏心，掌控業(yè)主委員會后，那就必然侵害業(yè)主的利益，這樣對業(yè)主利益的損害更大。面對種種維權(quán)道路的坎坷，業(yè)主如何選聘管理人，實在是進退維谷，左右為難。其次，是物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)：一方面懼怕業(yè)主高舉物權(quán)法旗幟，動輒就用《物權(quán)法》的條款來威脅物業(yè)管理企業(yè)，要求物業(yè)管理企業(yè)做出種種不切實際的承諾和要求，迫使物業(yè)服務(wù)工作越來越難做，喪失了做好物業(yè)服務(wù)的信心，迷失了物業(yè)服務(wù)的方向。另一方面又擔(dān)心失去物業(yè)管理市場的份額，經(jīng)濟效益受損，冒然采取大幅度人財收縮手法，導(dǎo)致服務(wù)水平明顯下降。面對物業(yè)管理市場中服務(wù)供求關(guān)系的矛盾而出現(xiàn)的兩難選擇，最終迫使物業(yè)管理企業(yè)陷入困境。 二、 《物權(quán)法》給物業(yè)管理行業(yè)帶來什么困惑？其實《物權(quán)法》明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律定位。同時，對不動產(chǎn)的登記、物權(quán)的保護，物業(yè)所有者的權(quán)力義務(wù)以及共有界定做出較為明確規(guī)定而言。應(yīng)當(dāng)說，《物權(quán)法》為業(yè)主依法維權(quán)提供了制度和法律的保障，有利于規(guī)范物業(yè)管理各主體的關(guān)系以及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，有利于化解物業(yè)管理目前的矛盾和糾紛。但問題是：第一、物權(quán)法是以法律的形式總結(jié)、深化和升華物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，規(guī)制物業(yè)管理各方關(guān)系，但不能解決物業(yè)管理市場機制的問題，舊有的問題依然存在。第二、物權(quán)法必將帶來物業(yè)管理模式和市場環(huán)境的變革，這種變革不可避免地引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)的震蕩，形成新的業(yè)務(wù)調(diào)整和資源整合，物業(yè)管理交換各方必然需要在法律框架重新調(diào)整各自的關(guān)系。第三、從歷史的經(jīng)驗來看，一個新的法規(guī)出臺需要一個較長學(xué)習(xí)過程，要把物權(quán)法有關(guān)原義的準(zhǔn)確理解和實際使用，對業(yè)主和管理人來說，都是擺在我們面前一個現(xiàn)實而迫切解決的問題。 三、 結(jié)合《物權(quán)法》和現(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)來看中國物業(yè)管理綜合分析物權(quán)法和現(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，結(jié)合中國物業(yè)管理產(chǎn)生發(fā)展過程，我們不難發(fā)現(xiàn)，中國物業(yè)管理是我國住房制度和機關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位的后勤體制改革的產(chǎn)物，也就是說在政府政策的指導(dǎo)、引領(lǐng)之下不斷發(fā)展。深層次而言，中國物業(yè)管理是超時代的產(chǎn)物，而非完全是市場需求的自然衍生物。物業(yè)管理在缺乏堅實市場基礎(chǔ)的條件下，市場形態(tài)必然出現(xiàn)發(fā)育不均衡，需求疲軟，信息不對稱、專業(yè)知識和交換主體法律地位不對等的問題。物業(yè)管理市場機制的匱乏和不健全使得中國物業(yè)管理在高速發(fā)展的同時，始終伴隨著誤解、責(zé)難和排斥，在我國的很多不發(fā)達地區(qū)，仍未形成真正物業(yè)管理市場。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展矛盾重重，投訴居高不下，以致形成“政府主導(dǎo)、企業(yè)推動、業(yè)主被動”的尷尬局面。長期以來，政府雖然調(diào)動了大量的行政資源進行協(xié)調(diào)管理，但事倍功半，以致捉襟見肘，并未從根本解決問題。據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理糾紛類型一般分為有五類，一是開發(fā)商遺留問題造成的糾紛，占糾紛總量的80%；二、是物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的糾紛，占糾紛總量的10%；三是業(yè)主和業(yè)主之間因相鄰權(quán)發(fā)生的糾紛，如業(yè)主膨脹自己專有部分的專有權(quán)，只強調(diào)享有的權(quán)利，而不講應(yīng)履行的義務(wù)，與別人的權(quán)利發(fā)生沖突；四、是業(yè)主和業(yè)組織之間的糾紛，部分業(yè)主委員會成員為了自己私利獨立行使權(quán)利，侵害全體業(yè)主利益；五、是業(yè)主違反行政管理秩序而發(fā)生的糾紛。在實踐中，物權(quán)法對物業(yè)管理方面的規(guī)定，只是原則性的，不能解決物業(yè)管理當(dāng)中所有的問題。一般而言，相鄰關(guān)系通過物權(quán)法規(guī)定及法通則的規(guī)定進行調(diào)整。業(yè)主之間的關(guān)系，通過物權(quán)法有關(guān)建筑物區(qū)分所有制度進行調(diào)整，而業(yè)主與物業(yè)服務(wù)業(yè)之間的糾紛，多通過《物業(yè)管理條例》進行調(diào)整。《物業(yè)管理條例》與物權(quán)法規(guī)定不相一致的，按照物權(quán)法規(guī)定進行解釋。所以短時間內(nèi)，僅僅依靠一本《物權(quán)法》，想一下子全部界定業(yè)主相關(guān)產(chǎn)權(quán)、物權(quán)和解決物業(yè)管理活動中實際上存在問題，還是有欠缺的，需要一個融會貫通的時期， 乃至各地方根據(jù)本土實際情況制定相應(yīng)配套物業(yè)管理規(guī)章和細則，來維護產(chǎn)權(quán)人合法利益，有效地推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。 四、 正確理解《物權(quán)法》是指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同發(fā)展的基礎(chǔ)不管是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，我們絕不能因為物權(quán)法規(guī)定了財產(chǎn)不可侵犯就認(rèn)為憲法確立了不平等保護原則。我國憲法規(guī)定，我們國家目前處于社會主義初級階段，實行以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展，這是憲法對基本經(jīng)濟制度準(zhǔn)確的表述，所以落腳點是在“共同發(fā)展”幾個字上，怎能讓業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)一起共同發(fā)展？前提就是必須要實行平等保護，平等保護是物權(quán)法的基本精神。假如說只保護某一方，歧視對方，那就不可能有平等和共同發(fā)展的基礎(chǔ)。比如：在擬定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)問題，應(yīng)以本社區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備和服務(wù)項目、服務(wù)水平以及市場物價比例等方面來合理定價，不能盲目性采取降價或抬高價來衡量物業(yè)管理水平。在現(xiàn)實物業(yè)管理服務(wù)中，一方面業(yè)主要進行維權(quán)活動，另一面物業(yè)管理企業(yè)要經(jīng)營服務(wù)，各有所圖。怎樣才能達到雙方利益平衡、共存共贏的局面？彼此雙方都應(yīng)站在同一起跑線上平等競爭，適用同等的法律規(guī)則，并承擔(dān)同樣的法律責(zé)任。所以我們認(rèn)為要共同發(fā)展關(guān)鍵在于平時雙方相互溝通，相互理解的對待，才是根本解除糾紛問題的有效辦法。物權(quán)法的意義不僅在于使物有所屬、物有所歸、物盡其用，更在于賦予所有市場主體以平等的法律地位與參與市場競爭的機遇。物業(yè)管理企業(yè)要在市場沖擊中經(jīng)受全體業(yè)主的考驗，必須認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，深刻領(lǐng)會其立法本義，規(guī)范物業(yè)管理行為，要清楚明白“物業(yè)管理怎樣練成的”，那就是要注重企業(yè)管理、人文服務(wù)、社區(qū)文化等方面提高，打造物業(yè)管理品牌，在市場的打拼，靠的是自己的知本、文化、優(yōu)質(zhì)服務(wù)去贏得業(yè)主和客戶的信任，以達到業(yè)主或相關(guān)單位共贏的目標(biāo)，真正體現(xiàn)物權(quán)法立法理念上的最大特色，平等地保護業(yè)主和物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，共存共榮，朝著共建和諧社區(qū)、和諧社會，實現(xiàn)國計民生理想的坦途前進，逆潮流而動的傳統(tǒng)格局堅冰必將打破，陽光明媚的物業(yè)管理的第二春必將到來！