煙臺：《煙臺市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》出臺
記者從物價局獲悉，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，由煙臺市物價局、市住建局制定發(fā)布的《煙臺市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)將于2015年10月1日起施行。針對《實施辦法》的有關(guān)具體問題，記者采訪了市物價局有關(guān)負責人。
一、為什么要出臺《實施辦法》
答：物業(yè)服務(wù)收費管理與千家萬戶的切身利益息息相關(guān)，涉及城市發(fā)展、管理和社區(qū)治理的方方面面，事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定和民生大局。
近年來我市物業(yè)服務(wù)收費方面出現(xiàn)了許多新情況、新問題。主要是執(zhí)行多年的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法及相關(guān)政策，滯后于城市建設(shè)管理、滯后于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)需求的矛盾日益突出，持續(xù)增多的物業(yè)服務(wù)收費糾紛和價格舉報居高不下。在近3年的價格投訴舉報案件數(shù)量上，涉及物業(yè)服務(wù)收費的問題一直高居首位，成為久治不愈的熱點難點“頑疾”。
《實施辦法》依據(jù)《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，對涉及物業(yè)服務(wù)收費的各種行為，聯(lián)系我市實際，與時俱進、依法依規(guī)做了科學(xué)合理規(guī)范，能夠?qū)崒嵲谠诮鉀Q現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理存在的“空白”和合理性、操作性不強等問題。
二、《實施辦法》有哪些新特點
答：《實施辦法》與現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理辦法相比，更具時代性、規(guī)范性、操作性。《實施辦法》共分二十九條，全部沿用了《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，只是對其中有原則規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)合我市實際做了具有操作性的細化規(guī)定，如對“空置房收費減免”的原則規(guī)定，規(guī)定了量化的減免比例。
《實施辦法》堅持市場導(dǎo)向、放管結(jié)合的價格改革原則，對能由市場形成的價格，還權(quán)于市場，交給業(yè)主自治。如規(guī)定，非普通住宅及業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會成立后的普通住宅，其物業(yè)服務(wù)收費、停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
《實施辦法》堅持問題導(dǎo)向，對近年來物業(yè)服務(wù)收費管理方面存在的熱點難點問題，如物業(yè)服務(wù)收費減免、裝修涉及的管理與電梯使用費、停車收費等問題，都做了明晰具有操作性的規(guī)定，使解決這些熱點、難點問題有了可靠依據(jù)。
三、政策解讀
(一)物業(yè)服務(wù)收費定價形式有哪些？實行政府指導(dǎo)價的都有哪些收費項目？每種定價形式由誰來定？
答：《實施辦法》第七條規(guī)定，“住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價”。
實行政府指導(dǎo)價的收費項目有“普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費、前期物業(yè)停車服務(wù)費、車位租賃費”等三大類收費項目。市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費、前期物業(yè)停車服務(wù)費、車位租賃費收費標準，報市政府批準并向社會公布；各區(qū)政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門組織實施。各縣、市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照市制定的收費標準，制定本行政區(qū)域內(nèi)的收費標準，報當?shù)卣鷾屎蠼M織實施，并向社會公布。
普通住宅小區(qū)是指建筑容積率1.0以上的住宅小區(qū)，其前期物業(yè)服務(wù)收費具體收費標準，由開發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“規(guī)定的收費標準”內(nèi)約定。普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費具體收費標準，由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“規(guī)定的收費標準”內(nèi)約定；普通住宅車位租賃費具體收費標準，由承租人與開發(fā)建設(shè)單位在 “規(guī)定的收費標準”內(nèi)約定。
實行市場調(diào)節(jié)價的包括非普通住宅物業(yè)服務(wù)費、車位租賃費、車位服務(wù)費及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)費、車位服務(wù)費。非普通住宅物業(yè)服務(wù)費、車位租賃費，由開發(fā)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人根據(jù)服務(wù)成本和市場狀況，雙方協(xié)定。車位服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人根據(jù)服務(wù)成本和市場狀況，雙方約定。
(二)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價是如何制定的？何時出臺？
答：根據(jù)《實施辦法》第八條規(guī)定，“普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。”
我市的《物業(yè)服務(wù)等級標準》由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市物價局，根據(jù)山東省物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范，結(jié)合煙臺的實際情況制定。物業(yè)服務(wù)等級標準按物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)小區(qū)的設(shè)施硬件等條件劃分1級、2級、3級、4級、5級等5個等級，物業(yè)等級越高，服務(wù)標準就越高，收費標準也就越高。
市區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價，由市價格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準、物業(yè)服務(wù)成本等因素，參照省內(nèi)其他城市的價格水平合理制定。其他縣(市)的物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價格，由當?shù)卣畠r格主管部門會同同級物業(yè)主管部門，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定，經(jīng)當?shù)卣鷾屎髮嵤?/span>
《煙臺市物業(yè)服務(wù)等級標準》和市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價(含車位租賃費、停車服務(wù)費)近期將公布實施。
(三)在小區(qū)共有道路或者其他場地上停車是否可以收費，具體都有哪些規(guī)定？
答：《實施辦法》第十五條規(guī)定，“占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)在確保消防、行車等公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，按照有關(guān)規(guī)定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的，應(yīng)當交納車位場地使用費。劃定車位及收費標準由業(yè)主大會綜合考慮公共安全、車位租賃費價格等因素確定。業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，在確保公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，可以按照有關(guān)規(guī)定劃定車位停放汽車；車位場地使用費收取標準可參照規(guī)定的車位租賃費標準執(zhí)行”。
車位場地使用費收入屬全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項維修資金。車位場地使用費的具體管理模式，由業(yè)主大會或者半數(shù)以上業(yè)主確定。
停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業(yè)主大會成立前，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門核定。
(四)已購買了地下車位或已交納了車位租賃費，為什么還要交納車位服務(wù)費？
答：《實施辦法》第十四條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用(有)車庫內(nèi)的車位，其車位使用人應(yīng)當交納停車服務(wù)費，停車服務(wù)費按月計收，收費方式由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定”。
企業(yè)項目
Project
友朋期刊
Periodical