濟南：新的濟南物業管理辦法明年二月實施
新修訂的 《濟南市物業管理辦法》（以下簡稱管理辦法）即將于明年2月1日起實施。按照管理辦法，未來物業將如何進行管理，為群眾打造安全、穩定、和諧、文明的居住 環境？記者采訪了解到，按照業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的小區物業管理工作思路，管理辦法實施后，將強化業主在物業小區管理中的 責任，建立起各方面齊抓共管、各負其責的管理模式，小區物業企業則有望從此前繁雜的各種事務中解脫出來，全力以赴為業主提供更加優質的服務。
業主責任
業主應遵守小區管理相關政策法規及業主公約，通過業主大會參與小區自治管理，履行對小區公共事務的決策和對物業企業服務的監督等職責
管理辦法對業主在小區管理中的自治義務，進行大篇幅的制度安排。管理辦法第五章“物業的使用與維護”中明確規定，業主在物業管理區域內不得擅自改建、占 用共用部位、共用設施設備，不得擅自占用、挖掘道路、場地，不得擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營，不得損壞房屋承重結構，不得違章搭建建筑物和構 筑物，不得擅自改變房屋用途，不得隨意傾倒垃圾、污物。同時不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為，不得違反規定飼養動物干擾他人正常生活，不得存 儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。
業主裝飾裝修房屋前，應當與物業企業簽訂裝飾裝修服務協定，并配合物業企業對裝修活動的巡查。
物業保修期滿后，業主應自行承擔房屋、車位等專有部分的維修、更新費用，并共同承擔共用部位、共用設施設備維修、更新責任。
購房后入住前，業主應當交存首期物業專項維修資金。維修資金賬面余額不足首期交存額30%或未建立維修資金的，相關業主應當續交或補交。
業主不得擅自占用小區道路、綠地或者其他共有場地停放車輛，利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費。
管理辦法第三章專門就小區業主自治管理進行了規定，涉及業主大會籌備、業主大會職責、業主委員會職責、小區公共事務決策等內容。其中明確提出，一個物業管理區域內應由全體業主組成一個業主大會，對區域內共有部分實施管理。
業主大會籌備組應當表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生首屆業委會。業主大會依法制定、修改業主大會議事規則及管理規約；選舉業委會或者更換業委會成員；聽取業委會工作報告，改變或者撤銷業委會不適當的決定；選聘、解聘物業服務企業；籌集和使用物業專項維修資金；決定改建、重建建筑物及其附屬設施；決定物業管理區域內的其他事項。
業委會應當執行業主大會的決定和決議；組織召開業主大會；代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；及時了解業主、物 業使用人的意見和建議；監督和協助物業企業履行物業服務合同；組織并監督管理規約的實施，組織和監督維修資金的籌集、續籌和使用，組織或參與物業共有部分 維修、更新、改造的竣工驗收；監督管理區域內的公共收益；督促業主交納物業服務費及其他相關費用；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛。拒不履行委員職責，有搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為，被業委會過半數委員或20%以上業主提議撤銷其資格，以及因其他原因不適合繼續擔任的業委會委員，將被終止委員資格。
企業服務
物業企業不用再受開發遺留問題、專業經營單位服務不到位等問題困擾，輕身減負按照公開化、標準化的要求，不斷提升小區管理服務水平
所謂物業管理，是指房地產開發企業依法選聘物業企業或者業主依法通過自治管理選聘物業企業，由業主和物業企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生及相關秩序的活動。
物業小區管理要實現社會效益、經濟效益、環境效益相統一，物業企業的管理服務至關重要。管理辦法通過厘清開發企業、專業經營服務單位和政府相關部門的責任，讓物業企業得以輕裝上陣，全力做好管理服務工作。
管理辦法第二章規定，前期物業企業承接新建物業前，應當對物業共用部位、共用設施設備及物業服務用房等進行檢查和驗收，對物業共用部位、共用設施設備不 符合約定或規定的，應當書面通知開發企業，由后者及時解決并共同進行復驗。前期物業服務合同終止時，物業企業應當將物業服務用房及上述資料移交給業委會。
管理辦法第四章就物業管理服務問題做了更加明確的要求。規定物業企業應當依法取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動，從事物業管理 的專業人員應當取得職業資格證書，從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格，企業自行招用保安員應當依法向公安機關辦理 備案手續。
物業企業應當與業委員簽訂物業服務合同，對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、維修資金的管理和使用、合同期限及雙方權利義務、違約責任等內容進行約定，并將物業服務內容、服務標準及收費標準進行長期公示。
物業企業負責管理和維護物業共用部位及共用設施設備，養護公共區域綠化，維護公共區域環境衛生，維護公共區域的秩序，協助管理物業管理區域安全防范等事 項，對物業使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告，物業維修、更新、改造費用的賬務管理，保管物業檔案和物業服務檔案。
服務過程應嚴格遵守有關法律、法規和規章的規定，符合相關技術標準和操作規范，要制定、完善物業服務質量控制措施，建立、健全物業服務檔案保管、移交等 制度，向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用方法、要求及注意事項，并定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。
物業企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專項服務，但不得將全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。
物業企業不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準，接受專業經營單位委托代收費用，不得向業主收取手續費等額外費用。合同解除或終止后，物業企業應當與業委會辦理退出手續，并移交物業檔案、物業服務檔案、物業服務用房，結算預收、代收的有關費用。
此外，物業企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離或停止服務。小區選聘新的物業企業后，原物業企業不得以業主欠交服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
在物業使用與維護過程中，除了與業主、物業使用人一樣不得有前述違規行為外，物業企業還應當健全物業共用部位、共用設施設備管理養護制度，加強日常檢查、養護并做好記錄。
各方共管
開發企業、專業經營單位以及與物業小區管理相關的9個職能部門，應各自承擔相應的責任，同時強化街道、居委會在小區管理中的屬地職能
物業小區管理，不只是業主和物業企業雙方的事兒，更牽扯到諸多專業經營服務單位，所在區域的街道（鄉鎮）、居委會以及相關職能部門也要承擔相應的管理責任。
為化解因開發遺留問題為小區管理帶來的麻煩，管理辦法明確規定，物業交付使用前，開發企業應當無償提供物業服務用房，并向前期物業企業移交物業服務用房，以及：
項目竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件；業主名冊等。
住宅小區綜合驗收合格后，開發企業應及時將專業經營設施設備移交給相關專業經營單位，并協助買受人與相關單位簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。
保修期內房屋出現質量缺陷，由開發企業負責保修，同時開發企業應當在新建物業交付前一次性繳存質量保修金，便于保修期內開發企業未及時履行保修義務時，業主或物業企業可申請用于維修。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位，對專業經營設施設備和相關管線承擔維修、更新責任，各單位依法向最終用戶收取的有關費用，不得強制物業企業代收，更不得因物業企業拒絕代收而停止向業主提供服務。
管理辦法著力強化物業小區的屬地化管理，規定各縣（市）、區應當建立完善相應的體制、機制，建立物業管理聯席會議制度，研究解決與物業管理相關的重大問題，推進物業管理各項工作，解決本轄區內物業管理重大矛盾糾紛。
街道（鄉鎮）負責組織、指導本轄區業主大會成立和業委會換屆選舉工作，監督業主大會和業委會依法履行職責，組織召開由房管、城管執法、公安、居委會、業 委會或業主代表、物業企業等參加物業管理項目聯席會議，調解處理物業管理活動中的矛盾糾紛，涉及協調處理供水、供電、供氣、供暖、環衛等事項的，還應通知 相關專業經營單位參加。
居委會協助街道（鄉鎮）開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作，指導業主大會、業委會依法開展業主自治管理。按照省民政廳等相關部門日前下發有關通知，對未成立業委會的小區，居委會應暫代業委會職責。
業主大會、業委會作出違反法律、法規的決定，所在地街道、鄉鎮應責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。
同時，管理辦法對房管、建委、城管執法、公安、市政、質監、經信委、物價等部門在物業小區管理中的職責做了明確規定。其中：
物業企業存在未按合同約定提供服務，未取得資質證書從事物業管理，將區域內全部物業管理一并委托其他單位或個人，擅自改變物業服務用房用途，擅自撤離物業管理區域、停止物業服務，套取、挪用維修資金等行為，由房管部門受理投訴并進行處理。
同時，房管部門應當建立物業企業信用檔案管理體系，加強對企業的監督管理。行業協會應當加強行業自律，制定、完善行業服務標準，推進標準化服務。
業主、物業使用人及物業企業存在管理辦法第43條第1-7項違規行為，由城管執法部門處理；保修期內出現質量缺陷得不到及時維修，由建委處理；占用阻塞 消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全，由公安消防部門處理；存在管理辦法第44條違規行為的，由公安機關處理；電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患， 由質監部門處理；物業企業違規收費由物價部門處理；專業經營單位未依法承擔專業經營設施設備和相關管線維修養護責任，分別由市政公用和經信委兩個部門處 理。
企業項目
Project
友朋期刊
Periodical