常州：常州版《物業管理辦法》9月1日起實施
全新的《常州市物業管理辦法》(簡稱《新辦法》)出臺，將在9月1日正式實施。據悉，今年5月1日，江蘇省物業管理條例正式實施，常州是省內13個 地級市中第一個根據該條例對本地物管辦法進行大修并公布實施的。常州物業管理辦法共八章104條，內容上貫徹了省條例精神、對車位、物業費、屬地管理等都 作出規定，在此基礎上，“常州版”辦法還對省條例做了落地補充。
關鍵詞一：業主委員會
戶數超三百
可成立業主大會
針對常州的一些小區業主人數眾多，存在業主大會成立難、開會難、履職難的現象，《新辦法》明確，物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。業主戶數超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業主代表成立業主代表大會，履行業主大會的職責。這增強了業主代表大會制度的可操作性。
入住業主超一半
可開業主大會
《新辦法》規定，物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的或者物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的，都應當召開首次業主大會或者業主代表大會。具備成立首次業主大會條件的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)報送籌備資料。籌備召開 首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在物業承接查驗前計提費用，交由物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)代管。
有違規行為者
不得擔任業委會成員
《新辦法》明確，業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費、電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員；擔任業主大會籌備組成員、業主代表和 業主委員會委員后出現上述情形的，應當按照規定予以罷免。
關鍵詞二：小區停車
車庫數量少于套數
每戶只能購買一個
小區車位、車庫管理是物業管理中的一大難題?！缎罗k法》規定，物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要。建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出 售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。
車位只售不租的
最高可罰款50萬元
一些小區由于開發商對車庫堅持“只售不租”，造成小區車庫內車輛空蕩蕩，小區道路上車輛滿當當，影響了小區業主的生活和出行?！缎罗k法》明確了建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行；業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫的業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購 買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給 本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由轄市(區)物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。不優先出租給本區域內業主，或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的，由轄市(區)物業管理行政主管部門責令限期改 正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
《新辦法》還規定，物業管理區域內依法配建的人民防空工程，平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。違反規定的，由民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
關鍵詞三：維修改造
增設電梯
需2/3以上業主同意
《新辦法》規定，住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環保、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。
物業巡查
裝修不得拒絕
經常會有業主在裝修的時候悄悄改變房屋的內部結構，甚至釀成安全隱患?！缎罗k法》規定了業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
關鍵詞四：小區執法
違反小區規定
業主可能遭起訴
《新辦法》除了對物管企業以及建設單位的行為作了約束，對于小區的業主也提了不少要求。
《新辦法》規定，業主有下列禁止行為之一且拒絕改正的，業主委員會可依法向人民法院提起訴訟。具體說來，這些禁止行為包括，損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構； 違法搭建建筑物、構筑物；損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備； 存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品； 制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；擅自擺攤設點、占道 經營，無序停放車輛；破壞或者擅自改變房屋外觀；擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；非法養殖大型犬、烈性犬；占用(堵塞)消防車通道、疏散 通道、安全出口，圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規的行為。
行政執法部門
將進小區設聯系點
《新辦法》明確公安、建設、衛生、環保、規劃、房管、園林、城管、民防、工商、質監等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設備等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名、聯系方 式、執法事項和監督電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。
關鍵詞五：物業費
不交物業費
小區內可公示
現在，許多小區業主拖欠物業服務費現象較為突出，物業服務企業難以追交，直接影響了物業服務企業的服務運營，侵害了交費業主的利益?！缎罗k法》規定，當物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。如業主、物業使用人未按約交納物業費，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催 交、在小區內公示等形式，督促其限期交納，逾期不交的，物管企業可以向法院起訴。
物業費指導價
定期調整
普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立后，物業服務收費是否實行政府指導價由業主大會決定。實行政府指導價的，由價格和物業管理行政主管部門制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，每三年內進行一次評估，并根據評估結果適時調整，并予以公布。
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