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房地產開發的建管不分問題，長期以來一直困擾著物業管理行業的發展。謝家瑾會長也明確指出：“加快物業管理市場化進程，大力推進物業管理與房地產開發的建管分離是行業持續健康發展的正確選擇。” 但實際上，推行建管分離仍然面臨著很大的阻力。筆者認為，這其中的主要原因，是前期物業管理招投標工作的規范性問題。

開發商的3個認識誤區

當前，前期物業管理招投標工作中出現的種種不公平競爭現象告訴我們，我們只有把前期物業管理招投標這道關把住了，實現建管分離才有可能。在前期物業管理招投標的過程中，有些房地產開發商通過不正當競爭的手段，為自己的物業管理企業取得自建項目的物業管理權，實際上是由于他們在認識上存在的誤區所導致。

誤區之一：開發商片面地注重經營的控制權和管理的自主權，而忽視了外來物業管理企業在前期物業管理工作中的積極作用。按照商品房銷售許可證的規定，必須先確定物業管理企業，然后才能獲得商品房的銷售權。因此，開發商通過使用自己的物業管理公司，以控制經營過程和主導前期物業管理。實際上，這種做法是不明智的。物業管理的實踐充分證明了前期物業管理的重要性。開發商通過選擇社會上有經驗和有實力的專業物業管理公司，前期介入物業管理的策劃和監管工作，可以有效地聽到房屋品質和物業管理的積極意見，同時，這還能夠較好地配合經營部門正面宣傳產品，防止經營誤導。

誤區之二：開發商希望使用自己的物業管理公司，來緩解商品房交接過程中可能因質量和其他產品問題引發的矛盾。實際上，這么做是得不償失的。因為商品房存在的違規行為和品質問題，物業管理企業是無法替開發商承擔責任的，同時，這種矛盾也是無法回避的。作為一個負責任的開發商，應當高度維護企業的聲譽，積極關注和解決商品房銷售環節中出現的各種問題，而不是通過自己的物業管理公司來掩飾問題，蒙蔽過關，正確的態度應當是高度重視物業管理的前期介入，引入優秀的外來物業管理企業，嚴格做好商品房的交接驗收工作，把問題解決在業主進住之前。

誤區之三：開發商不愿意將自己所開發項目的物業管理利潤，轉移給其他物業管理企業。這種想法本是無可厚非的，但物業管理是微利行業，與房地產行業的巨額利潤相比，物業管理利潤簡直是九牛一毛。開發商如果為了物業管理利潤的小利，忽視了外請物業管理企業正面的、積極的作用，其結果可能造成開發商以及自己的物業管理企業，無法從日常物業管理矛盾糾紛中解脫出來，最終導致因小利而失大利。許多開發商自己擁有優秀的物業管理企業，這些企業完全可以憑借自身的優勢，通過合法的招投標取得社會上其他項目的物業管理權，為規范前期物業管理招投標工作，發揮積極地作用。

有效推進建管分離的3個對策

那么，如何有力地推行物業管理的建管分離工作呢？筆者結合自己參加物業管理招投標活動的實踐，就規范前期物業管理招投標活動，談3點建議：

一、依法規范前期物業管理招投標法規體系。雖然《物業管理條例》已經明確了“建管分離”的基本原則，但是面對物業管理招投標環節中存在的種種問題，現行的《前期物業管理招投標管理暫行辦法》卻顯得無能為力，無法解決。因此，應當修訂現行的物業管理相關法規，明令禁止開發商物業管理項目自管。政府主管部門和行業協會要加大監管力度，因地制宜地編制物業服務價格體系，并且嚴格前期物業管理招投標的資格審查程序。同時，適當擴大前期物業管理招投標的適用范圍，認真執行物業管理招投標違規舉報制度，嚴厲制裁物業管理招投標的各種違規行為。

二、統一規范前期物業管理的招投標文件。在前期物業管理招投標過程中，招標文件的規范化問題應當引起高度重視。一些招標單位，利用招標文件進行暗箱操作，直接違背了“誠實、信用”的競爭原則。因此，要統一招標文件的格式，政府主管部門要按照物業管理的相關具體規定，嚴格審核招標文件，將所有的物業管理項目以及招標文件上網公示，要逐步取消議標的方式。物業管理的投標文件，也應當統一格式。標書的紙質文件，應當逐步向電子文件過度，同時，通過設計科學的評標軟件，使物業管理的招投標工作更加規范化。

三、嚴格規范前期物業管理招投標的行為。在物業管理招投標過程中，規范招投標方、專業招標公司和評標專家的行為，是保證招投標公正性的必要前提。招標方要堅持公開原則；投標方要信守誠實、信用原則；評標專家注重公平、公正原則。在前期物業管理招投標的實際操作中，應當注意的幾個問題：招標方必須提供完整的資料和準確的數據；投標方出任的項目經理必須到場；專家必須實地考察入圍的物業管理企業，評標時應當背靠背。同時，建議在評標答辯時，對項目經理除面試之外，還應該通過專業題庫，隨機選題應試，全面了解項目經理的基本素質。

《物權法》實施之后，進一步明確了業主與物業管理企業的關系。同時也客觀上要求，物業管理行業逐步實現房地產開發與物業管理相互分離。只要我們認真研究物業管理行業存在的問題，本著“以人為本，創造和諧”的管理宗旨，全面規范前期物業管理招投標工作，努力提高物業管理企業的自身素質，通過大力推行建管分離，物業管理行業一定會有新的發展。