業主不滿物管服務拒交物業管理費被訴
長沙市銀力家園3棟業主張先生沒有料到，自己會被小區開發商一紙訴狀告上法庭。與他同時被起訴的還有小區的其他幾位業主，緣由是他們拖欠了物業管理費。
“我又不是故意賴著不交，實在是他們提供的服務不符標準，我當然拒交。”張先生及其他的業主也有自己的道理。
不滿服務拒交費
該案原告長沙銀力房地產開發有限公司對張先生的起訴狀中，請求法院判令張先生交付清拖欠的物業管理費及滯納金，并請求判令張先生承擔原告的的律師費及該案所有服務費。
張先生和其他被起訴業主都覺得好“冤”，事情還得從頭說起。
2003年11月，張先生買下了銀力家園3棟某戶。2004年5月，張先生簽了《入伙合約書》和《物業管理服務合同》，拿到了鑰匙。
從拿房起至第二年1月，張先生一直按數交納了物業管理費，但其后一年多時間里，張先生一直拒交物業管理費。對此，張先生解釋說，物業管理服務不到位，小區的衛生狀況很差，失竊常有發生。其他業主同張先生一樣對物業管理頗為不滿，拒絕交納物業管理費。
選擇物業無話語權
值得注意的是，銀力家園的物業管理方并不是外聘的物業管理公司，而是小區開發公司的“物業管理部”，這是開發公司安排的“前期物業”，小區業主入住后也一直沒有成立業主委員會來選聘新的物業管理公司。
“現在這個物業管理并不完全符合業主的意志，是開發商指派的。開發商也沒有履行招標或者告知業主等程序，業主對選擇物業管理沒有一點發言權。”另一位受到起訴的業主劉女士表示。
這些業主同時表示，《入伙合約書》和《物業管理服務合同》上他們簽了字是不假，但這個簽名并非在完全自愿的情況下簽的――據張先生稱，不簽就拿不到鑰匙。當時大伙兒只想順順利利收房，并沒有想到這個簽名簽不得。
認為選聘程序非合理
長沙市芙蓉區人民法院一審支持了原告的所有訴訟請求。張先生及其他業主自然不服，上訴至長沙市中級人民法院。
張先生及其他業主的代理律師認為，被上訴人利用其小區開發企業及物業管理方同為一家的便利，強制上訴人與其簽訂《物業管理服務合同》，違背了《合同法》的平等、協商原則，也違反物業管理的有關法律、法規規定。
同時，被上訴人既是小區的建設方又是管理方，這與《物業管理條例》的“建管分離”原則是違背的。由于該小區是“建管一體”，所以在程序上就沒有招標、協商選聘、合同(合同必須由兩方以上的主體才能達成)等。故上訴人代理律師認為，該物業服務合同違背公平、自愿原則，應視為無效合同。
二審判決強調“群體意志”
2007年6月29日，二審判決下達。長沙市中級人民法院認為，上訴方稱合同不是真實意思表示，未能提供充分有效的證據，法院不予采信；對于物業管理服務質量問題，法院認為應由業主代表或業主委員會及時與物業管理方溝通，而不能單個拒交物業管理費。
“單個拒交，對已經交納了物業管理費的業主不公平，這是二審法院的意見。”張先生說。
法院在二審判決書中特別強調：“只有當物業管理方服務不到位，并業委會要求其改善卻仍無進步時，才能由業委會集體行使拒交管理費的抗辯權利。”
二審駁回了上訴人的所有請求，維持原判。二審為終審判決。
律師提醒
首先要程序公正
湖南海川律師事務所楊志高律師認為，個體意志未經過相應的程序無法上升為群體意志，這是法院不支持張先生等業主上訴請求的原因之一。不管判決是否完全合理，張先生的敗訴算是給那些在憤怒之下試圖拒交物管費的單個業主們的一個教訓。
我們來給這個事件作兩個假設：一是當張先生等業主在簽《物業管理服務合同》之前，就提出物業管理方的確定不符合程序，拒絕接受，該事件也許根本不會發生。當然拒絕的后果有可能是拿不到新房鑰匙。那么，他們可以為選擇物業管理單位的權利及收房權利而訴諸法律渠道――盡管這條維權路可能是漫長的。
第二個假設是：張先生等業主在半強制半自愿的情況下簽了《物業管理服務合同》，后發現物業管理公司服務不到位，但張先生等業主不是簡單地拒交物業管理費，而是應成立業委會，選聘新的物管公司，那么這個服務無法令業主滿意的“物業管理部”對小區的物管服務隨即終止。
這兩個假設能到達臻于理想的結果，是因為他們選擇了他們認為正確的“程序”。以不公正的程序對抗不公正的程序，常常將業主帶入被動的境地。
在現有的法律法規下，建議業主在收房之前集體監督開發商的選聘物業公司流程，以及在入住達60%以上后及時成立業主委員會，為捍衛自己的權利而努力。
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