深圳修訂物業管理條例 服務費標準由業主大會定
昨天下午，新修訂的《深圳經濟特區物業管理條例》通過市四屆人大常委會第十四次會議審議，將于2008年1月1日起實施。此前，該條例修訂稿經市四屆人大常委會第十一次和第十三次會議“兩審”，此番“三審”終獲通過。
市人大常委會法制委員會副主任劉曙光表示，對比1994年頒布的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》和今年8月份國務院公布的《關于修改物業管理條例的決定》，新的特區物業管理條例有六大創新和進步值得重視。
業主自治：擴大業主大會權力
在新條例提出的“三結合”原則中，業主自治是第一條。劉曙光表示，新條例進一步強化和明確了業主大會在物業管理中的權力和責任，進一步發揮了業主大會的作用，把很多重大問題交由業主大會來解決，與國務院最近發布的新物業管理條例相比，特區新條例擴大了業主大會的權力。如物業服務費標準等，以前由業主委員會決定的，現在改由業主大會決定。
擴大業主大會的權力，意味著在一定程度上限制了業主委員會的權力。劉曙光指出，業委會是業主大會的執行機構，而不是權力機構，重大問題應由業主大會說了算。
為了提高業主大會的效率，新條例根據深圳實際，做出了與會業主人數和與會業主投票權數“雙過半”、“雙三分之二”的規定，而不是國務院頒布條例中規定的全體業主的“雙過半”、“雙三分之二”。劉曙光說，在深圳召開的業主大會中，很多時候只有一半左右的業主到會，很難達到國家新條例規定，這使得業主大會很難做出決定，因此特區新條例對此進行了突破。
業必歸會：強化行業自律
新條例規定：物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。本條例實施前已取得物業服務資質證書的企業應當自本條例實施后三個月內加入市物業管理協會。這就是被稱為新條例一大創新的“業必歸會”制度。
劉曙光說，國家對行業協會管理最嚴格的是注冊會計師協會和律師協會，此次深圳參照這兩個協會管理的法律制度，增加了，如規定：受到市物業管理協會公開譴責的物業管理企業，二年內不得參加物業管理招標投標，受到譴責的物業管理從業人員，二年內不得為物業管理企業聘用。
政府監管：街道辦介入物業管理
政府監管也是特區新物管條例的“三結合”的原則之一，意在加強基層政府組織對物業管理活動的指導和監督。新條例第5條規定：街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以委托社區工作站辦理物業管理相關事務。
劉曙光表示，把街道辦和社區工作站納入監管體系，在國家新物業管理條例里也有這個意思，深圳經濟特區的物管條例修訂工作啟動在先，國家新條例借鑒了特區新條例的相關規定。
法律救濟：保護業主權利
在二審時，有委員提出，臨時業主公約是建設單位編制的，可能偏重于維護建設單位的利益；業主公約雖然是業主大會通過的，也存在對部分業主不公平的可能性，建議增加一些內容，保障公約的公正性。劉曙光表示，新條例設置了臨時管理規約和管理規約的救濟制度：業主認為臨時管理規約和管理規約的內容違反法律、法規規定或者顯失公平的，可以請求區主管部門予以撤銷；區主管部門可以撤銷臨時管理規約、管理規約中違反法律、法規規定和顯失公平內容，也可以決定臨時管理規約、管理規約業中對特定業主顯失公平的內容對該特定業主無效。
物業維修資金：統一管理
物業專項維修資金統一管理的辦法已在我市實行一年多，此次新物管條例對此進一步予以明確。新條例第86條規定：市主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。
劉曙光指出，以前，物業維修資金放在物業服務企業，物業服務企業是經營單位，因而存在一定風險，現在把這項資金放在政府機構，就解決了這一風險問題。當然，使用維修資金的手續要盡量簡便。
操作性更強，不重復國家條例
劉曙光說，原特區物業管理條例，由于操作性欠缺，實際遇到問題時解釋起來扯皮多，新條例因此進一步加強了操作性，同時避免了與國家條例的重復。國家新條例已有的規定，特區新條例不再規定；特區新條例沒有規定的，按國家新條例辦。盡管如此，特區新條例仍然制定了127條之多，主要是因為增加了操作性。
聲音
業主：“管理”改“服務”心里很舒坦
這幾個月，云頂翠峰業主委員會主任金玉洪一直關注著《深圳經濟特區物業管理條例》修訂草案修改稿的審議進程。“三審稿亮點很多，其中最突出的一點是"物業管理公司"要改名為"物業服務企業"了。業主心里真是舒坦啊！”老金道出了不少業主的心聲。
“大家都覺得新條例能讓小區更和諧。”老金說，以往很多小區換“管家”時常常會鬧糾紛，新“管家”進來了，老“管家”卻拒絕移交相關資料，“兩個公司各派保安站在門口，小區里垃圾成堆，完全亂了套。”新《條例》規定，建設單位、物業服務企業以及業主委員會不移交相關資料，或不退出物業管理區域，擾亂工作、生產、經營秩序，情節嚴重的，對直接責任人員，由區主管機關提請公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》規定處罰。這么一來，對“老賴”能形成一定的制約。
羅湖區陽光新干線的業主胥先生得知“物業管理公司”改名為“物業服務企業”后拍手叫好：“以往有的管家擺不正位置，總覺得高人一等。現在，物業公司的職責更明確了。大家互相尊重，小區的氛圍才能更好。”
物業公司：新條例操作性較強
物業服務公司如何評價新《條例》？“操作性比較強”是大家一致的評價。
接受采訪的物業公司都注意到《條例》中的“業必歸會”制度。根據規定，物業管理協會要建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業，兩年內不得參加物業管理招標投標。中海物業管理有限公司常務副總經理邵國利表示，這一制度有利于促進物業管理企業規范化運作，進一步規范行業競爭秩序，促進物業管理行業信用體系的建立。
廣東東方昆侖律師事務所深圳分所徐小芳律師認為，要想充分發揮這一制度的效力，物業管理協會必須要落實《條例》精神，切實加強管理，該給予警告和譴責的絕不能手軟。
律師：“雙過半原則”有利于中小業主
“誰的房子大誰就有可能說了算？”這一中小業主認為存在不公平的規定，在《條例》中得以修改。三審稿在投票權的計算方法上確定了“雙過半原則”――通過面積和人數雙過半進行投票計算。“這個修改確實是從實際出發的，能照顧到廣大業主的意愿和利益。”徐小芳律師評點說，小區不是公司，要以人為本，而不能以資金為本，不能單純按照面積計算投票權。目前的“雙過半原則”能夠避免“誰的房子大誰說了算”，有利于中小業主維權。
徐小芳律師認為，三審稿設置臨時業主公約和業主公約的“救濟制度”，即區主管部門可撤銷業主臨時業主公約、業主公約中違反法律、法規規定和顯失公平部分內容，也能保證業主充分表達自己的意愿，能夠防范業主委員會以權謀私。
爭議
業委會是否要擁有法人資格？
本報記者周茹報道《條例》對于業主委員會的法律地位依舊沒有做出明確的規定，廣東東方昆侖律師事務所深圳分所律師徐小芳等認為，深圳應該向香港學習，賦予業委會法人資格，讓業委會代表業主行使權利，并承擔法律責任。但云頂翠峰業主委員會主任則認為，業主委員會成員流動性比較強，很可能會賣房子走人，而法人則需要具備相應穩定性。因此，業主委員會目前不具備法人資格條件。
發生盜搶事件責任誰擔？
“業主家中被盜、高空拋物傷人……這些意外發生后責任誰來承擔？《條例》并沒有涉及。”徐小芳律師接觸過不少物業管理糾紛，“小區里的事看起來簡單，實際上很復雜。安靜、安全與衛生，業主這些最基本的要求物業公司未必能滿足。”徐律師說，目前看來，家中被盜后，業主很難通過法律途徑向物業公司索賠，建議政府應從立法層面對這些實際問題的解決給予指引。
業委會成員要不要拿酬勞？
《條例》第二十二條規定，業委會委員津貼和執行秘書薪酬，可以從物業服務費中按比例提取。大部分業主對此表示認可：“業委會成員付出了勞動，理應獲得一定的酬勞，這樣也可以發揮他們的工作積極性。”但也有市民提出，業委會拿錢，很有可能站到物業公司那邊說話，無法充分代表業主的意見。金玉洪覺得，業委會工作應當是一份義工式的奉獻，如果拿了津貼，部分業主會產生一些想法，雙方的感情很可能就疏遠了。
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